מיסוי לתושב ישראל שמחזיק נכס באיחוד האמירויות

זו השאלה שעוצרת את רוב העסקאות באמצע השיחה, והיא ראויה לתשובה ישרה ולא מרגיעה: כן, תושב ישראל מדווח על הכנסה כלל‑עולמית, כולל שכירות מדירה בדובאי.

האמנה

אמנת המס למניעת כפל מס בין ישראל לאיחוד האמירויות בתוקף וחלה מ‑1 בינואר 2022. תכליתה למנוע מיסוי כפול על אותה הכנסה ולקבוע איזו מדינה רשאית למסות מה. היא אינה הופכת הכנסה מחו״ל לבלתי נראית לרשות המסים.

הכנסה משכירות: שני מסלולים

תושב ישראל עם הכנסת שכירות מנכס בחו״ל בוחר בדרך כלל בין שני מסלולים. הראשון הוא מסלול 15% לפי סעיף 122א לפקודה, על השכירות ברוטו, עם ניכוי פחת בלבד וללא הכרה ברוב ההוצאות וללא זיכוי מס זר. השני הוא מסלול המס השולי הרגיל, שבו מנכים הוצאות אמיתיות ובדרך כלל ניתן לזכות מס ששולם בחו״ל.

מה עדיף זה חשבון, לא דעה. זה תלוי בשיעור המס השולי שלכם, בגובה ההוצאות ובמס ששולם בפועל בחו״ל. חשבו את שניהם לפני שהדייר הראשון נכנס, לא בדוח השנתי הראשון.

ביום המכירה

רווח הון ממכירת נכס בחו״ל חייב בדרך כלל במס בישראל בשיעור 25% על הרווח הריאלי ליחיד. לשם השוואה, מס שבח בישראל עומד גם הוא על 25% מהרווח הריאלי.

איך נראה הצד האמירתי

איחוד האמירויות אינו מטיל מס הכנסה אישי על הכנסות שכירות למגורים ליחידים. העלויות המשמעותיות שם הן עסקאיות ותפעוליות ולא מס הכנסה: אגרת העברה של 4% לרשות המקרקעין, כ‑2%-3% רישום ועלויות נלוות, דמי ניהול בניין שנתיים, ודמי ניהול של 5%-8% בהשכרה ארוכת טווח או 15%-25% בהשכרה מלונאית.

ההשוואה שנוטים לשכוח

לחלופה הישראלית יש משקל מס משלה. מס רכישה על דירה נוספת בישראל מתחיל ב‑8% מהשקל הראשון ומגיע ל‑10% מעל 6,055,070 ₪, כשהמדרגות מוקפאות עד 2028. רכישה בחו״ל אינה נושאת את מס הכניסה הישראלי הזה — וזו אחת הסיבות שההשוואה נטו נראית אחרת מההשוואה ברוטו.

מה אנחנו עושים ומה לא

סוכן מנזלי יגיד לכם אילו שאלות להביא לרואה החשבון, וימסור את המסמכים שהוא צריך: החוזה, לוח התשלומים, אישורי התשלומים וחוזה השכירות. אנחנו לא נותנים ייעוץ מס, וכדאי לחשוד בכל חברת נדל״ן שכן.

מידע כללי נכון למועדים המצוינים, לא ייעוץ מס. הכללים משתנים ותלויים בנסיבות אישיות. התייעצו עם יועץ מס ישראלי לפני שמתחייבים.