תשואה בדובאי מול תל אביב: אותו כסף, מספרים אחרים

רוב הקונים מישראל פותחים באותו משפט: המספרים בחו״ל נראים טוב יותר, אבל אני לא יודע מה חסר בהם. זו תגובה נכונה. תשואה היא כותרת, לא תוצאה. כאן אנחנו מציבים את שני השווקים זה מול זה ואז מפרקים את הכותרת.

פער התשואה ברוטו

Global Property Guide מדד תשואת שכירות ברוטו של 5.53% באיחוד האמירויות ברבעון השני של 2026, ובאבו דאבי 5.76%. אותו מקור מדד 3.15% בישראל, ודירת שני חדרי שינה בתל אביב ב‑2.57%.

החצי השני של הפער הוא מחיר הכניסה. דירה ממוצעת בישראל עלתה 2,332,800 ₪ ברבעון הראשון של 2026 לפי הלמ״ס, ובתל אביב 4,594,500 ₪. אותו הון בערך קונה בדובאי או באבו דאבי דירה גדולה וחדשה יותר ממה שהוא קונה במרכז הארץ.

מה הכותרת לא כוללת

• עלויות העברה בדובאי: אגרת רשות המקרקעין (DLD) היא 4% ממחיר הרכישה, ועוד כ‑2%-3% רישום, נאמן ותיווך.
• ניהול: השכרה ארוכת טווח בדובאי עולה בדרך כלל 5%-8% מדמי השכירות; ניהול מלונאי או קצר טווח 15%-25%.
• דמי ניהול בניין (service charge): חיוב שנתי לפי שטח שאין לו מקבילה מדויקת בישראל. בקשו את הסכום לכל פרויקט, בכתב, לפני חתימה.
• להשוואה בישראל: כ‑10% מדמי השכירות בתוספת דמי איתור.
• תקופות אי‑אכלוס: שום מודל כן לא מניח שנים־עשר חודשי שכירות בשנה הראשונה.

אחרי כל אלה, 5.53% ברוטו נוחת נמוך יותר. הוא עדיין נוחת מעל 3.15% ברוטו לפני שמחסירים את אותם סעיפים בצד הישראלי — אבל הנקודה היא להשוות נטו לנטו, עם המספרים שלכם, ולא כותרת לכותרת.

הצד הישראלי של החשבון

שני נתונים ישראליים חשובים כשבונים מודל לדירה שנייה בארץ. מס רכישה על דירה נוספת מתחיל ב‑8% מהשקל הראשון ומגיע ל‑10% מעל 6,055,070 ₪, כשהמדרגות מוקפאות עד 2028. בנק ישראל מגביל מימון לדירה שנייה ל‑50%, הריבית עמדה על 3.50% ביולי 2026 והמשכנתה הלא‑צמודה הממוצעת על 4.79% במרץ 2026.

כלומר: החלופה הישראלית איננה תשואה של 3.15% בלבד. היא תשואה של 3.15% אחרי מס כניסה של 8% ועלות מימון קרובה ל‑5%.

מטבע

הדירהם צמוד לדולר בשער 3.6725 מאז 1997, כך שרכישה באמירויות היא בפועל חשיפה דולרית. כששקל חזק עומד קרוב לשיא של שלושים שנה מול הדולר, אותו שקל נפרט ליותר דירהם מאשר ברוב העשור האחרון. זה עובד לשני הכיוונים ביום המכירה, ולכן מקומו במודל הוא בשורת סיכון, לא בשורת שיווק.

איך להשתמש בזה

קחו פרויקט אחד, לא שוק. בקשו את דמי הניהול, לוח התשלומים, מועד המסירה ורישום היזם. הכניסו לגיליון את עלויות ההעברה, הניהול וחודש אחד ריק. ואז השוו את הנטו הזה לנטו של דירה שנייה בישראל. אם הפער שורד את החיסור — הוא אמיתי.

הנתונים הם ממוצעי שוק ברוטו למועדים המצוינים, ולא תחזית ליחידה מסוימת. אין באמור ייעוץ מס או ייעוץ השקעות.