العائد في دبي مقابل تل أبيب: المال نفسه، أرقام مختلفة

يبدأ معظم المشترين بالجملة ذاتها: الأرقام في الخارج تبدو أفضل، لكنني لا أعرف ما الناقص فيها. هذا حدس صحيح. العائد عنوان وليس نتيجة. هنا نضع السوقين جنباً إلى جنب ثم نفكك العنوان.

فجوة العائد الإجمالي

سجّل Global Property Guide عائداً إيجارياً إجمالياً في الإمارات بنسبة 5.53% في الربع الثاني من 2026، و5.76% في أبوظبي. والمصدر نفسه سجّل 3.15% في إسرائيل، و2.57% لشقة بغرفتَي نوم في تل أبيب.

النصف الثاني من الفجوة هو سعر الدخول. بلغ متوسط سعر الشقة في إسرائيل 2,332,800 شيكل في الربع الأول من 2026 بحسب دائرة الإحصاء المركزية، و4,594,500 شيكل في تل أبيب. رأس المال نفسه تقريباً يشتري في دبي أو أبوظبي وحدة أكبر وأحدث مما يشتريه في وسط البلاد.

ما لا يتضمنه العنوان

• تكاليف النقل في دبي: رسم دائرة الأراضي والأملاك 4% من سعر الشراء، إضافة إلى نحو 2%-3% تسجيل وأمانة ووساطة.
• الإدارة: التأجير طويل الأجل في دبي يكلف عادة 5%-8% من الإيجار، والإدارة الفندقية أو قصيرة الأجل 15%-25%.
• رسوم الخدمات السنوية للمبنى: بند لا يوجد له مقابل دقيق في السوق الإسرائيلية. اطلبوا الرقم لكل مشروع كتابةً قبل التوقيع.
• للمقارنة في إسرائيل: نحو 10% من الإيجار زائد أتعاب إيجاد مستأجر.
• فترات الشغور: لا يوجد نموذج صادق يفترض اثني عشر شهر إيجار في السنة الأولى.

بعد هذه البنود يهبط الـ 5.53% الإجمالي. ويظل أعلى من 3.15% قبل خصم البنود نفسها في الجانب الإسرائيلي، لكن المقصد هو مقارنة الصافي بالصافي بأرقامكم أنتم، لا العنوان بالعنوان.

الجانب الإسرائيلي من الحساب

رقمان إسرائيليان يهمّان عند بناء نموذج لشقة ثانية. ضريبة الشراء على شقة إضافية تبدأ من 8% من الشيكل الأول وتصل إلى 10% فوق 6,055,070 شيكل، مع تجميد الشرائح حتى 2028. ويحدّ بنك إسرائيل التمويل للسكن الثاني عند 50%، وبلغت الفائدة 3.50% في تموز 2026 ومتوسط الرهن غير المرتبط 4.79% في آذار 2026.

بعبارة أخرى: البديل الإسرائيلي ليس عائداً بنسبة 3.15% فقط، بل عائد 3.15% بعد ضريبة دخول 8% وكلفة تمويل قريبة من 5%.

العملة

الدرهم مربوط بالدولار عند 3.6725 منذ 1997، فالشراء في الإمارات هو عملياً انكشاف على الدولار. ومع شيكل قريب من أعلى مستوى له منذ ثلاثين عاماً أمام الدولار، يتحوّل الشيكل نفسه إلى دراهم أكثر مما كان طوال معظم العقد الماضي. هذا يعمل في الاتجاهين عند البيع، ولذلك مكانه في النموذج سطر مخاطرة لا سطر تسويق.

كيف تستخدمون هذا

خذوا مشروعاً واحداً لا سوقاً كاملة. اطلبوا رسوم الخدمات وجدول الدفع وتاريخ التسليم وتسجيل المطوّر. أدخلوا تكاليف النقل والإدارة وشهراً واحداً شاغراً. ثم قارنوا هذا الصافي بصافي شقة ثانية في إسرائيل. إذا بقيت الفجوة بعد الطرح، فهي حقيقية.

الأرقام متوسطات سوق إجمالية للتواريخ المذكورة وليست توقعاً لأي وحدة بعينها. ولا شيء هنا استشارة ضريبية أو استثمارية.